改弦更张还是暗渡陈仓？楼盘成本价背后有禅机

123mei

9月，当恒大地产宣布旗下18个楼盘全线“成本价”抛售、“开盘必特价”时，很多业内人士连眼珠都不曾转过去一下。因为凭借经验和惯例，他们断定这是个“噱头”。

    此一时，彼一时。一个多月后，当越来越多的楼盘加入“成本价”销售行列，并且取得不俗的市场反响时，业内外的目光逐渐变得灼热了。表示理解的、热烈追捧的、静观其变的、质疑诟病的……各种复杂的反应从四面八方涌来。于是，有人高声宣唱一种新的非暴利开发模式诞生。有人却说，这不过是开发商乔装改扮后的一出新戏罢了。

    这不由让人想起一个故事：两个小和尚坐禅，门口的幡布被风吹动，一个说是风在动，另一个说是幡在动，争论不休。禅宗六祖惠能淡然一笑：不是风动，不是幡动，是尔心动。幽默风趣地指出二僧被表象迷惑，散失禅定。

    成本价的真也好，假也罢，归根到底，还是充斥在楼市中的种种非理性因素在“动”。风幡自在招展，购房者又该为谁而动？

    相比7、8月间空虚的降价声，现在的房价的确有所下降了。

    9月，阳逻莱茵城开盘即以2100元/平方米起价销售。售楼员说，这就是成本价了。与同区域其他楼盘相比，该楼盘每平方米低了将近400-500元/平方米。

    到了10月，汉阳南国明珠二期墨水湾打出一条轰动一时的广告：7.5折了，阿弥陀佛！起价3280元/平方米，折后均价3980元/平方米，之后更是大叹“呜呼哀哉”， 房价见底了。

    秋交会当天，盘龙城哥特帝景更是大张旗鼓地宣传“成本价”，起价2068元/平方米，均价2329元/平方米。以其93平方米的户型来计算，总价20万左右，极具杀伤力。该楼盘负责人说，拿地成本550元/平方米，土建费用1000元/平方米，城市综合配套费188元/平方米，再加上公司运作的其他费用，2329元/平方米就是成本价。

    其实早在6月，盘龙城领袖城策划总监邱先汉就曾自报家门：“成本约为3620元/平方米，目前均价卖3800元/平方米，毛利仅有180元左右。”

    “成本价”是否又是开发商暗渡陈仓的营销手段？得到的回答均是“几乎是成本价了”、“甚至是亏本的”、“不可能再降了”。

那商品房成本到底如何计算？
    资深地产人士朱戈说，一是土地成本，即开发商通过招拍挂以及收购等方式获得土地的费用，除以容积率，大概能得出单位土地的价格；二是建安成本，包括前期勘查、设计和工程建设，同时不同形态、不同结构的建筑含钢量不同，也会有不同的造价；三是各种税费。

    把这三个“大头”算出来，楼盘成本基本就“现形”了。剩下的就是开发商的财务、营销、管理等成本和利润，这就是整个销售价格的构成。

    “以我们的楼盘为例，土地成本占38.2%，建安成本占31.9%，各类税费占13.8%，管理成本为6.8%，而利润一般在8%～10%。”统建公司副总经理杨忠说。

    主动公开房价成本，确实传递出了开发商回应购房者呼声、顺应市场调整的信号。但这信号能否穿透层峦叠嶂，为楼市秩序改弦更张？